任意売却とは
任意売却がどういうものであるのかを解説します。
担保割れ不動産のため売却できない
担保割れの不動産というのは、住宅ローンの残債務が担保不動産の評価より上回っている状態で、仮に担保不動産が売れたとしても残りの住宅ローンの完済は見込めない状態のことを言います。このようなケースで、残りの債務を一括返済できるような余裕があったり、借り換えなどが可能な場合は、債権者は担保不動産の売却を認めますが、返済できない場合は、当然、債権者は担保不動産を売却することは認めません。ただ、返済が出来ないからといって売却を全く認めないかというと、そういうわけではなく、任意売却をしたいと申し入れるときに、売却後の残債務の返済方法などの計画案を債権者に相談し、協議することで、任意売却が可能になるケースがあります。
住宅ローンの返済が苦しく、破綻寸前である
長期にわたって住宅ローンを返済していく中で、子供の教育費の増加やリストラなどによる失業、病気や事故、ケガなどによって、予定外の出費がかさむことなどの様々な理由で返済が厳しくなるということがあると思います。このような場合は、早い時点で住宅ローンを借りている債権者、または任意売却を取り扱っている不動産業者などの専門業者に相談に行くのが良いでしょう。今は、返済できたとしても、このような状況が続くのであれば、近い将来住宅ローンが破綻することは目に見えています。破綻してからでは遅いので、早めに債権者に相談に行き、ローンの返済計画を見直してもらったり、それでも返済に自信がない様であれば、任意売却を視野に入れて行動すべきです。
住宅ローンを滞納していて一括弁済を迫られている
住宅ローンを滞納し続けると、債権者から現在の状況確認を求められたり、返済計画の見直しを提案されたりします。このような場合は、結局ローンを払いきれず、任意売却になるケースが多いです。そして、債権者からの呼びかけを無視し、滞納し続けた場合は、ローンの支払いを迫る督促状や催告書などの書面が送られ、最終的には期限の利益を喪失し、一括弁済しなければ保証会社へ代位弁済請求する旨が債権者から通達されることになります。ここで言う保証会社は一括弁済が出来なくなった場合に、残りのローンを支払いを代わりに行う債権者が契約している会社で、その後、債権者はこの保証会社に移行することになります。住宅ローンに関する「期限の利益」というのは住宅ローンを一括で返済しなくてもよい利益のことをいい、住宅ローンを分割返済できる利益のことです。つまり期限の利益を喪失することは、分割返済できる利益を失うことなので、住宅ローンを一括弁済しなければならなくなるわけです。これで、一括弁済が出来ない場合は、いよいよ債権者は競売の申立準備に取り掛かることになります。
不動産の差押や競売が申立られている
住宅ローンを利用して、不動産を購入する場合は、通常担保として抵当権が設定されています。期限の利益を喪失し、一括弁済を迫られても住宅ローンの残債務を支払えない場合は、債権者は抵当権を行使します。これは不動産を競売にかけることで債権回収を目指すことで、裁判所に競売の申立を行います。この申立が受理されると、裁判所から法務局へ差押登記の委託がなされ、法務局は対象となっている不動産の登記簿に差押登記をします。その後、債権者、債務者の双方に不動産競売開始決定が出されます。こうした状態になると、いよいよ競売が開始され、落札されると立ち退きを迫られ、引越し代なども自分で負担しなければならず、最悪な結果を招くことになります。任意売却は原則、開札期日前日まで可能ですが、債権者との交渉にかかる時間などを考えると、相当前の段階で任意売却することを決意した方が得策です。
